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Un appartement neuf s'est vendu 3 360 € le m2 à Avignon en 2024 et 2025, contre 2 321 € dans l'ancien, soit 45 % de plus. Vu ainsi, le neuf paraît hors de portée. Sauf que la comparaison est faussée, car les frais d'acquisition tombent à 2 ou 3 % contre environ 8 % dans l'ancien en Vaucluse, il n'y a aucun travaux, la facture énergétique est divisée par deux ou trois, et une exonération partielle de taxe foncière s'applique souvent les deux premières années. Le comparateur de cette page met tout cela dans la même équation.
Le comparateur neuf contre ancien sur dix ans
Le seul calcul honnête additionne le prix, les frais, l'énergie, les travaux et la fiscalité. Renseignez la surface visée et votre situation, le résultat surprend souvent.
Comparateur neuf contre ancien
Simulation pédagogique sur dix ans, hors intérêts d'emprunt et hors revalorisation du bien. Les prix au m2 par défaut sont les médianes avignonnaises de 2026, modifiables.
Ce que le calcul ne chiffre pas et qui compte. Dans le neuf, la disponibilité différée de douze à vingt-quatre mois, et l'absence de charme du bâti ancien. Dans l'ancien, l'emplacement, souvent bien meilleur à Avignon puisque l'intra-muros ne se construit plus, et la possibilité de créer de la valeur par les travaux.
Le détail des écarts, poste par poste
| Poste | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Prix au m2 médian à Avignonventes notariées 2024 et 2025 | 3 360 € | 2 321 € |
| Frais d'acquisition | environ 2 à 3 % | environ 8 % en Vaucluse |
| Travaux à l'entrée | Aucun | Fréquents, de 10 000 à 60 000 € |
| Étiquette énergie | A ou B | Souvent D à G |
| Taxe foncière | Exonération partielle possible 2 ans | Due dès la première année |
| Garanties constructeur | 1, 2 et 10 ans | Aucune, hors vice caché |
| Charges de copropriété | Basses, immeuble neuf | Variables, travaux à venir |
| Disponibilité | 12 à 24 mois | 2 à 3 mois |
| Emplacement | Périphérie, entrées de ville | Y compris intra-muros |
| Personnalisation | Choix des finitions en cours de chantier | Par travaux, après achat |
Le calendrier de paiement protecteur de la vente sur plan
Acheter sur plan effraie à tort, c'est l'un des contrats les plus encadrés du droit immobilier français. Vous ne payez qu'au rythme du chantier, dans des limites fixées par la réglementation.
- Contrat de réservation Dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix si la vente est signée dans l'année, 2 % entre un et deux ans, rien au-delà. Ce dépôt est bloqué sur un compte spécial et vous est restitué si vous renoncez dans les cas prévus, notamment un refus de prêt.
- Acte authentique chez le notaire Il transfère la propriété du sol et fixe les caractéristiques du logement, le prix, le délai de livraison et les garanties. C'est ici que la garantie financière d'achèvement apparaît, elle assure que le chantier sera terminé même si le promoteur fait défaut.
- Achèvement des fondations, jusqu'à 35 %. Premier appel de fonds significatif.
- Mise hors d'eau, jusqu'à 70 %. Le bâtiment est couvert.
- Achèvement des travaux, jusqu'à 95 %.
- Remise des clés, le solde de 5 %. Ce dernier versement est votre levier. Si vous constatez des réserves à la livraison, vous pouvez consigner ce solde jusqu'à leur lever. Faites la visite de livraison avec un œil exigeant, si possible accompagné.
Les trois garanties du neuf, en clair
La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les désordres que vous signalez, du défaut de peinture à la porte qui ferme mal. Notez tout, y compris les petits défauts, dans le procès-verbal de livraison puis pendant l'année. La garantie biennale couvre deux ans les équipements dissociables du bâti, des volets roulants à la robinetterie, chaudière, interphone. La garantie décennale couvre dix ans tout ce qui affecte la solidité de l'ouvrage ou rend le logement impropre à son usage, qu'il s'agisse d'infiltrations, de fissures structurelles, défaut d'étanchéité. Dans l'ancien, vous n'avez rien de tout cela, seulement l'action en vice caché, bien plus difficile à faire aboutir.
Où se construit le neuf à Avignon
La géographie du neuf est dictée par une contrainte forte, l'intra-muros ne se construisant plus, ou très marginalement, car la ville close est couverte par un secteur patrimonial protégé qui encadre strictement toute opération. Le neuf se développe donc hors des remparts.
- Le sud et le secteur de la Courtine. La grande opération d'aménagement engagée autour de la gare TGV et de la confluence Rhône-Durance constitue le principal front de développement de la ville, avec logements, bureaux et équipements.
- Les abords d'Agroparc. Le technopôle et son environnement, à l'est, attirent des programmes portés par la demande de cadres et de chercheurs. Voyez notre page Agroparc.
- Les secteurs de renouvellement urbain. Plusieurs quartiers font l'objet d'opérations de reconstruction, qui ouvrent parfois droit à la TVA réduite à 5,5 % pour l'accession en résidence principale.
- Les entrées de ville et la première couronne. Petits collectifs et résidences intermédiaires, notamment vers Montfavet et l'est.
- Les communes de l'agglomération. Le Pontet, Vedène, Morières-lès-Avignon et la rive gardoise construisent également, souvent avec plus de terrain à prix comparable.
Les aides mobilisables en 2026
| Dispositif | Pour qui | À vérifier |
|---|---|---|
| Prêt à taux zéro | Primo-accédants, sous plafonds de ressources | Le zonage de la commune détermine les plafonds et la quotité |
| TVA réduite à 5,5 % | Résidence principale en secteur éligible | Adresse exacte du programme, plafonds de ressources |
| Exonération de taxe foncière | Constructions neuves | Durée et quotité selon délibération de la commune |
| Droits de mutation réduits | Tout acquéreur dans le neuf | Environ 0,715 % au lieu de 6,32 % |
| Prêts employeur | Salariés du secteur privé | Conditions propres à Action Logement |
| Bail réel solidaire | Ménages sous plafonds, sur programmes dédiés | Dissociation du foncier, revente encadrée |
Dispositifs en vigueur en 2026, sous réserve d'évolutions législatives. Le zonage ABC applicable à Avignon conditionne plusieurs de ces aides, faites-le confirmer par le simulateur officiel ou par votre banque avant de bâtir votre plan de financement. Détail des frais sur notre page frais de notaire.
Ce que le neuf fait perdre sur l'emplacement
Le neuf gagne sur presque tous les postes chiffrables. Il perd sur celui qui, à long terme, détermine le plus la valeur, l'emplacement. Comme l'intra-muros ne se construit pas, acheter neuf à Avignon signifie presque toujours acheter en périphérie, souvent avec une dépendance à la voiture, loin des marchés, des théâtres et de l'animation qui font le prix des quartiers centraux. Avant de signer, faites le trajet réel jusqu'à votre travail, à l'école des enfants et au centre-ville, à l'heure où vous le ferez vraiment. Un gain de 20 000 € sur l'achat qui coûte quarante minutes de voiture par jour n'est pas une bonne affaire.
Questions fréquentes
Quel est le prix du neuf à Avignon ?
Les appartements neufs vendus à Avignon en 2024 et 2025 le sont à 3 360 € le m2 en médiane, contre 2 321 € dans l'ancien, soit 45 % de plus. Ce chiffre porte sur 14 ventes en l'état futur d'achèvement, un marché étroit. Cet écart se réduit en partie une fois intégrés les frais d'acquisition, très inférieurs dans le neuf, l'absence de travaux et une consommation énergétique nettement plus basse.
Les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf ?
Oui, et l'écart est important. Dans le neuf, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière d'environ 0,715 %, ce qui ramène les frais d'acquisition à environ 2 à 3 % du prix, contre environ 8 % dans l'ancien en Vaucluse. Sur un bien à 250 000 €, cela représente environ 13 000 € d'écart.
Quelles garanties protègent un achat en vente sur plan ?
Trois garanties légales s'appliquent, à commencer par la garantie de parfait achèvement pendant un an, qui couvre tous les désordres signalés, la garantie biennale de deux ans sur les équipements dissociables, et la garantie décennale de dix ans sur les éléments qui affectent la solidité ou rendent le logement inhabitable. S'y ajoute la garantie financière d'achèvement, qui assure la fin du chantier même si le promoteur défaille.
Comment sont échelonnés les paiements en vente sur plan ?
La réglementation plafonne les appels de fonds, avec au maximum 5 % au dépôt de réservation si la livraison intervient dans l'année, puis 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde de 5 % étant versé à la remise des clés. Ce calendrier est protecteur, vous ne payez qu'au fur et à mesure de l'avancement.
Peut-on bénéficier d'une TVA à 5,5 % à Avignon ?
Oui, dans certains secteurs. Les logements neufs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou dans un périmètre proche d'une opération de renouvellement urbain, peuvent bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, sous condition de résidence principale et de plafonds de ressources. Avignon compte plusieurs quartiers concernés, vérifiez l'adresse exacte du programme auprès du promoteur et de la mairie.
Où se construisent les programmes neufs à Avignon ?
Le neuf se développe principalement hors les murs, l'intra-muros étant contraint par le secteur patrimonial protégé. Les secteurs de renouvellement urbain, les entrées de ville, le sud de la commune vers la Courtine et la Confluence, ainsi que les abords du technopôle d'Agroparc concentrent l'essentiel des opérations. Consultez le service urbanisme de la mairie pour connaître les programmes autorisés en cours.