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Une copropriété avignonnaise n'est pas une copropriété comme les autres. Dans l'intra-muros, les immeubles sont anciens, souvent petits, fréquemment sans ascenseur ni local technique, et leurs façades relèvent du secteur patrimonial protégé, où le moindre ravalement passe par l'avis de l'architecte des bâtiments de France. Résultat, les travaux y sont plus longs à instruire et plus chers qu'ailleurs, et un fonds de travaux calé sur le minimum légal y devient vite insuffisant. Cette page vous donne les cabinets réellement établis sur le secteur, la mécanique des charges et la marche à suivre pour changer de syndic.
Les cabinets de syndic et de gestion du bassin
Un syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle mention Syndic, délivrée par la chambre de commerce, et une garantie financière couvrant les fonds de la copropriété qu'il détient. Ces deux éléments figurent obligatoirement sur ses documents contractuels, avec le nom du garant et le montant garanti. Comparez ce montant aux fonds que votre copropriété lui confiera dans l'année, provisions et travaux compris, c'est le seul chiffre qui dit ce qui serait réellement couvert. Le secteur compte 244 établissements en administration de biens, dont 119 domiciliés à Avignon.
| Entreprise | Adresse | Commune | Depuis | Effectif |
|---|---|---|---|---|
| Nhood Services France | 771 Avenue Marc Lepoutre domiciliation | Sorgues | 2021 | 250 à 499 salariés |
| Centre Commercial Buld'air | Centre Commercial Buld Air 130 Chemin du Pont Blanc | Vedène | 2019 | 200 à 249 salariés |
| Foncia Fabre Gibert | 34 Boulevard Saint-michel | Avignon | 2008 | 50 à 99 salariés |
| Citya Beluga | 4-6 4 Rue Moliere | Avignon | 2020 | 50 à 99 salariés |
| Foncia Fabre Gibert | 5 Rue Martin Luther King | Avignon | 2020 | 50 à 99 salariés |
| Foncia Fabre Gibert | 13 Avenue de la Foire | Avignon | 2025 | 50 à 99 salariés |
| Citya l'horloge | 4 Rue Moliere | Avignon | 2011 | 20 à 49 salariés |
| Ecomin | Min Bat H1 135 Avenue Pierre Semard | Avignon | 1960 | 10 à 19 salariés |
| Smina Societe du Marche D'interet National D'avignon | Hotel de Ville Place de l'horloge | Avignon | 2015 | 10 à 19 salariés |
| Square Habitat - Avignon | l'amandier 168 Avenue Pierre Semard | Avignon | 2024 | 10 à 19 salariés |
| Terre et Pierre Gestion | 33 Rue Balance | Avignon | 1981 | 6 à 9 salariés |
| L. ROUX Immobilier | 3 Rue Henri Fabre | Avignon | 1996 | 6 à 9 salariés |
| Saint Lazare Immobilier | 160 Rue de la Carreterie | Avignon | 1997 | 6 à 9 salariés |
| L. ROUX Immobilier | 1 Rue Henri Fabre | Avignon | 2008 | 6 à 9 salariés |
| Saint Andre Immobilier | 1 Avenue Theophile Delorme | Le Pontet | 2010 | 6 à 9 salariés |
| Syndic'actif | 771 Avenue Marc Lepoutre domiciliation | Sorgues | 2019 | 3 à 5 salariés |
| Ghirard Investissements | 86 Allee de l'aiguebelle | Entraigues-sur-la-Sorgue | 1999 | 1 à 2 salariés |
| Syndic du Couvent | Domaine Bel Air F6 Impasse de la Combe | Les Angles | 2015 | 1 à 2 salariés |
Registre national des entreprises, relevé de juillet 2026. Les honoraires de syndic suivent depuis 2015 un contrat type dont le forfait annuel doit couvrir toutes les tâches de gestion courante, l'assemblée générale ordinaire comprise. Seule une liste limitative de prestations, fixée par décret, peut être facturée en plus, et un devis qui multiplie les vacations en supplément mérite une lecture attentive. Les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives des charges avant l'assemblée, une semaine durant, et c'est là que se voit ce que recouvrent vraiment les lignes du budget.
Où elles sont implantées
Position du siège ou de l'établissement déclaré au registre des entreprises. Cliquez un point pour le détail.
Une entreprise a fermé, changé d'adresse, ou vous en connaissez une qui manque ?
Nous le signalerComment se répartissent les charges
| Type de charge | Exemples | Clé de répartition |
|---|---|---|
| Charges générales | Honoraires du syndic, assurance, entretien des parties communes, électricité des couloirs | Selon les tantièmes de chaque lot |
| Ascenseur | Contrat d'entretien, électricité, réparations | Selon l'utilité : croissante avec l'étage, souvent nulle au rez-de-chaussée |
| Chauffage collectif | Combustible, entretien de la chaufferie | Selon l'utilité, avec individualisation quand des compteurs existent |
| Eau froide collective | Consommation générale | Tantièmes, ou relevés individuels si l'immeuble est équipé |
| Travaux sur parties communes | Ravalement, toiture, réseaux | Tantièmes, sauf clé particulière prévue au règlement |
| Fonds de travaux | Provision obligatoire pour l'avenir | Tantièmes, attaché au lot et non au propriétaire |
Le fonds de travaux reste à l'immeuble, pas au vendeur
C'est la règle la plus souvent découverte trop tard, au moment de vendre. Les sommes que vous versez chaque année au fonds de travaux sont attachées au lot : elles ne vous sont pas restituées lorsque vous vendez, et il n'est pas possible d'en demander le remboursement. Elles passent purement et simplement à l'acquéreur. Cela a deux conséquences concrètes. Si vous vendez, ce fonds est un argument de négociation à faire valoir, car un appartement dans une copropriété disposant d'un fonds bien doté vaut objectivement plus qu'un lot équivalent dans une copropriété sans réserve, puisque l'acheteur hérite d'un matelas de trésorerie et évitera un appel de fonds brutal. Faites-le figurer explicitement dans l'annonce et dans les échanges. Si vous achetez, demandez le montant du fonds au prorata du lot, le carnet d'entretien et les procès-verbaux des trois dernières assemblées, vous saurez alors si des travaux lourds ont été votés, ajournés, ou simplement évoqués sans jamais être décidés. Cette dernière situation, un ravalement repoussé d'année en année dans un immeuble ancien du centre, est le scénario le plus coûteux pour un nouvel arrivant.
Changer de syndic, étape par étape
- Faites le diagnostic d'abord Honoraires hors forfait qui s'accumulent, appels de fonds tardifs, travaux non suivis ou absence de réponse, listez les griefs par écrit avant de bouger.
- Mobilisez le conseil syndical C'est lui qui a la légitimité pour consulter plusieurs cabinets et comparer les contrats à prestations équivalentes.
- Comparez le contrat, pas le forfait Le forfait de base se ressemble d'un cabinet à l'autre. Ce qui creuse l'écart, ce sont les prestations facturées en supplément, qu'il s'agisse d'une assemblée supplémentaire, suivi de travaux en pourcentage, relances, états datés.
- Demandez l'inscription à l'ordre du jour auprès du syndic en place, dans les délais requis, en joignant le contrat du candidat et sa carte professionnelle.
- Votez en assemblée générale La désignation du syndic se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec un second vote possible dans certains cas.
- Surveillez la passation L'ancien syndic doit transmettre l'ensemble des archives, la situation de trésorerie et les documents dématérialisés dans les délais légaux. C'est le moment où les difficultés apparaissent, suivez-le de près.
Bien préparer son assemblée générale
- Lisez la convocation dès sa réception. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent être votées, et une décision prise hors ordre du jour est annulable.
- Vérifiez les majorités annoncées pour chaque résolution. Une résolution votée à la mauvaise majorité fragilise toute la décision.
- Donnez pouvoir si vous ne pouvez pas venir, plutôt que de vous abstenir. Un absent sans mandat laisse décider les autres.
- Contestez dans les délais. Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose d'un délai court, à compter de la notification du procès-verbal, pour agir en justice.
- Demandez plusieurs devis pour tout travail significatif, le syndic devant les présenter, et le conseil syndical peut en apporter d'autres.
- Faites inscrire vos propres questions par écrit avant la convocation, c'est le seul moyen de les faire voter.
Ce que l'ancien impose aux copropriétés du centre
Un immeuble de la rue des Teinturiers, du quartier de la Balance ou des abords de la place de l'Horloge n'obéit pas aux mêmes contraintes qu'une résidence des années 1970 à Montfavet. Trois différences structurent tout le reste. La façade relève du secteur patrimonial, où matériaux, teintes et modénatures sont prescrits, l'instruction est plus longue, et le coût au mètre carré s'en ressent nettement. Les réseaux sont anciens et parfois mutualisés avec l'immeuble mitoyen, héritage d'anciennes divisions d'hôtels particuliers, si bien qu'identifier qui doit payer quoi peut demander un géomètre. Enfin, la petite taille de ces copropriétés, souvent quatre à dix lots, concentre chaque dépense sur peu de personnes, un ravalement s'y répartissant sur une poignée de propriétaires. C'est précisément là que le fonds de travaux compte le plus, et là qu'il est le plus souvent réduit au minimum légal. Si vous achetez dans l'intra-muros, faites de la lecture des trois derniers procès-verbaux une condition, pas une formalité.
Questions fréquentes
Comment changer de syndic de copropriété ?
Le changement se vote en assemblée générale. Il faut faire inscrire à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic, en joignant son contrat et son projet de mandat, la demande devant être adressée au syndic en place dans les délais prévus. Le conseil syndical peut mettre plusieurs cabinets en concurrence. Le mandat en cours n'a pas à être résilié s'il arrive à échéance, il suffit de ne pas le renouveler.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Les charges générales, administration et entretien des parties communes, se répartissent selon les tantièmes de chaque lot. Les charges spéciales, ascenseur, chauffage collectif, se répartissent selon l'utilité que le service présente pour chaque lot, ce qui explique qu'un rez-de-chaussée paie moins d'ascenseur. La clé figure dans le règlement de copropriété et ne peut être modifiée qu'à une majorité renforcée.
Un syndic bénévole est-il possible ?
Oui, un copropriétaire peut être désigné syndic non professionnel par l'assemblée générale. Cette formule fonctionne bien dans les petites copropriétés sans équipement lourd et sans travaux importants. Elle demande du temps, de la rigueur comptable et une assurance adaptée. Dès qu'il y a un ascenseur, un chauffage collectif ou un programme de travaux, le recours à un professionnel devient nettement plus prudent.
Qu'est-ce que le fonds de travaux obligatoire ?
Les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation doivent constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle, calculée par rapport au budget prévisionnel ou au montant des travaux projetés. Les sommes versées sont attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de vente. C'est un point à intégrer dans une négociation d'achat.
Quelles particularités pour une copropriété ancienne à Avignon ?
Les immeubles de l'intra-muros cumulent des contraintes rares ailleurs, avec des façades soumises à l'avis de l'architecte des bâtiments de France, matériaux imposés, absence fréquente d'ascenseur et de local à ordures, réseaux anciens et parfois indivis avec l'immeuble voisin. Les travaux y sont plus longs à instruire et plus coûteux, si bien qu'un fonds de travaux au minimum légal y est rarement suffisant.
Quels documents le syndic doit-il tenir à disposition ?
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux d'assemblée générale, les comptes et leurs annexes, les contrats en cours, les diagnostics techniques, le carnet d'entretien de l'immeuble et le fichier des coordonnées des copropriétaires. Un espace en ligne sécurisé donnant accès à ces pièces est obligatoire, sauf décision contraire de l'assemblée générale.